以房養(yǎng)老試點(diǎn)開閘 專家：房產(chǎn)估值是爭議焦點(diǎn)

中新網(wǎng) 6月24日電(金融頻道張明燕)23日，保監(jiān)會公布《關(guān)于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)的指導(dǎo)意見》(以下簡稱《意見》)，7月1日起老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)將在北京、上海、廣州、武漢四地開始實(shí)行。對此，多位專家表示“以房養(yǎng)老”前景并不明朗，它是養(yǎng)老體制的補(bǔ)充，但未來風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵問題還是在于房產(chǎn)的估值上可能出現(xiàn)爭議，老年人的權(quán)益很難得到保障。

以房養(yǎng)老”國外很普遍 國內(nèi)是養(yǎng)老體制補(bǔ)充

所謂“以房養(yǎng)老”，即房屋產(chǎn)權(quán)擁有者把自有產(chǎn)權(quán)的房子抵押給銀行、保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)，金融機(jī)構(gòu)在綜合評估借款人年齡、生命期望值、房產(chǎn)現(xiàn)在價(jià)格等因素后，每月給房主一筆固定的養(yǎng)老金，房主繼續(xù)獲得居住權(quán)。

“以房養(yǎng)老”在國外是一種較為普遍的養(yǎng)老方式，《鄭州晚報(bào)》在4月9日的報(bào)道中提到，美國政府和一些金融機(jī)構(gòu)還推出“以房養(yǎng)老”的“倒按揭”貸款，對象為62歲以上的老年人；日本“以房養(yǎng)老”通常選用“倒按揭”形式，適用于55歲以上的人群。

而在中國，“以房養(yǎng)老”將會怎樣發(fā)展？對外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授王國軍在接受中新網(wǎng)金融頻道采訪時(shí)表示，“以房養(yǎng)老”前景并不明朗，它是養(yǎng)老體制的補(bǔ)充，只適合一部分群體，傳統(tǒng)習(xí)慣上老人會把房產(chǎn)留給子女。發(fā)展前景需要看制度設(shè)計(jì)是否科學(xué)合理。

中新網(wǎng)金融頻道采訪幾位市民表示不會抵押房產(chǎn)。北京工商大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院保險(xiǎn)學(xué)系主任王緒瑾表示，此次試點(diǎn)是利好消息，但是利好有限。

保監(jiān)會有關(guān)部門負(fù)責(zé)人當(dāng)天答記者問時(shí)表示，反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)只是通過市場化手段運(yùn)作的一種補(bǔ)充養(yǎng)老方式，是為已擁有房產(chǎn)的老年人提供一種增加養(yǎng)老資金來源的選擇，并稱“不會影響老年人傳統(tǒng)的養(yǎng)老方式”。

保險(xiǎn)和房地產(chǎn)聯(lián)姻 風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)加大

“以房養(yǎng)老”把保險(xiǎn)和房地產(chǎn)結(jié)合在一起，如何進(jìn)行有效的風(fēng)險(xiǎn)管控？對此，對外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)副教授徐高林對中新網(wǎng)金融頻道提出了四個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素：房價(jià)波動、利率波動、壽命波動和現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)。他說保監(jiān)會在調(diào)研的基礎(chǔ)上對風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)做出了一道防線，試點(diǎn)城市房價(jià)抗跌，我們更要關(guān)注未來發(fā)展過程中的“意外風(fēng)險(xiǎn)”，在試點(diǎn)期內(nèi)不斷的總結(jié)、學(xué)習(xí)。

風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵問題還是在于房產(chǎn)的估值問題。王國軍指出，房價(jià)一旦下跌，對保險(xiǎn)公司和銀行和個(gè)人都是一個(gè)大問題，究竟誰來承擔(dān)這樣一個(gè)損失，銀行、保險(xiǎn)公司都不敢參與進(jìn)來，還是需要制度設(shè)計(jì)的合理，讓人們沒有后顧之憂。此外，王國軍還提出了人們廣為關(guān)注的“70年產(chǎn)權(quán)”問題，他說，將來產(chǎn)權(quán)到70年以后房屋如何處置將會是一個(gè)大問題。

顯然，房價(jià)波動并不是唯一的風(fēng)險(xiǎn)因素。徐高林還提出兩個(gè)問題，一個(gè)是完全獨(dú)立產(chǎn)權(quán)和房產(chǎn)處置的問題，也就是繼承人和保險(xiǎn)公司之間未來會在房產(chǎn)價(jià)值上可能出現(xiàn)爭議，對房產(chǎn)的處置達(dá)不成一致；二是房屋中途意外的風(fēng)險(xiǎn)，老年人的權(quán)益很難得到保障。

關(guān)于投保人對產(chǎn)品的選擇，王國軍說投保人需要根據(jù)自己的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)能力和意愿來選擇。根據(jù)保險(xiǎn)公司對于投保人所抵押房產(chǎn)增值的處理方式不同，試點(diǎn)產(chǎn)品分為參與型反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品和非參與型反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品。參與型產(chǎn)品指保險(xiǎn)公司可參與分享房產(chǎn)增值收益，通過評估，對投保人所抵押房產(chǎn)價(jià)值增長部分，依照合同約定在投保人和保險(xiǎn)公司之間進(jìn)行分配。非參與型產(chǎn)品指保險(xiǎn)公司不參與分享房產(chǎn)增值收益，抵押房產(chǎn)價(jià)值增長全部歸屬于投保人。

市場潛力大 保險(xiǎn)公司需把握

《意見》的出臺敲定“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)，雖風(fēng)險(xiǎn)重重，但也是對養(yǎng)老制度的創(chuàng)新。徐高林表示認(rèn)同保監(jiān)會的框架，制度設(shè)計(jì)相對周密，保監(jiān)會做出了相對成熟的方案，增加了老年人的養(yǎng)老方式，推動了老年人的養(yǎng)老制度，“是個(gè)好事”。

在《南方日報(bào)》6月19日的報(bào)道中顯示，國家“十二五”規(guī)劃指出，從2011年到2015年，全國60歲以上老年人將由1.78億增加到2.21億。據(jù)中國證券網(wǎng)5月9日報(bào)道，險(xiǎn)企對養(yǎng)老地產(chǎn)的熱衷源于市場前景廣闊。有券商研究報(bào)告認(rèn)為，到2050年中國老年人消費(fèi)需求將達(dá)到5萬億元，當(dāng)前每年為老人提供的產(chǎn)品總價(jià)值不足1000億元。

保險(xiǎn)公司做好養(yǎng)老保險(xiǎn)，會嘗到這塊大蛋糕不少甜頭。王國軍表示，中國的人口基數(shù)大，13億人口老齡化問題也越來越突出，保險(xiǎn)公司在評估風(fēng)險(xiǎn)和收益的基礎(chǔ)上，設(shè)計(jì)出好的產(chǎn)品，這將是一個(gè)很大的市場。