國(guó)土部：可先租后讓 禁以土地?fù)Q項(xiàng)目

   以相關(guān)土地優(yōu)惠政策作“甜頭”去爭(zhēng)取更多投資，這在各地招商系統(tǒng)中是公開(kāi)的秘密，但自9月開(kāi)始，這一情況將被禁止。

　　6月6日，國(guó)土資源部發(fā)布《節(jié)約集約利用土地規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱《規(guī)定》）?！兑?guī)定》明確：禁止以土地?fù)Q項(xiàng)目、先征后返、補(bǔ)貼、獎(jiǎng)勵(lì)等形式變相減免土地出讓價(jià)款。這是我國(guó)首部專門(mén)就土地節(jié)約集約利用進(jìn)行規(guī)范和引導(dǎo)的部門(mén)規(guī)章，共九章38條，自2014年的9月1日起實(shí)施。

　　此舉并非無(wú)的放矢，據(jù)記者了解，很多地方在招商引資時(shí)，地價(jià)究竟能優(yōu)惠至何種程度，很大意義上決定引資成功與否，而優(yōu)惠地價(jià)甚至零地價(jià)看似繁榮地方經(jīng)濟(jì)，卻也埋下諸多的隱患。

　　為解決變相減免土地出讓帶來(lái)的弊端，又兼顧企業(yè)的利益，國(guó)土部新規(guī)還明確，市、縣國(guó)土資源主管部門(mén)可以采取先出租后出讓、在法定最高年期內(nèi)實(shí)行縮短出讓年期等方式出讓土地。

　　禁變相減免土地出讓金

　　國(guó)土部《規(guī)定》核心在于節(jié)約用地。去年底，國(guó)土部副部長(zhǎng)胡存智就強(qiáng)調(diào)，今后一個(gè)時(shí)期，要緊扣節(jié)地評(píng)價(jià)與考核、節(jié)地標(biāo)準(zhǔn)與審查、節(jié)地技術(shù)節(jié)地模式與激勵(lì)機(jī)制等關(guān)鍵點(diǎn)，系統(tǒng)謀劃統(tǒng)籌推進(jìn)，將節(jié)約集約用地貫穿于土地利用管理全過(guò)程。

　　今年初，國(guó)土部下發(fā)《關(guān)于強(qiáng)化管控落實(shí)最嚴(yán)格耕地保護(hù)制度的通知》，其中提出，重點(diǎn)控制東部地區(qū)特別是京津冀、長(zhǎng)三角、珠三角三大城市群建設(shè)用地規(guī)模。除生活用地及公共基礎(chǔ)設(shè)施用地外，原則上不再安排城市人口500萬(wàn)以上的特大城市中心城區(qū)新增建設(shè)用地。

　　以北京為例，2014年北京國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃總量為5150公頃，較2013年的5650公頃再次下滑，實(shí)際上這是北京連續(xù)4年縮減供地計(jì)劃。

　　《規(guī)定》強(qiáng)調(diào)國(guó)家通過(guò)土地利用總體的規(guī)劃，對(duì)建設(shè)用地實(shí)行總量控制，確定建設(shè)用地的規(guī)模、布局、結(jié)構(gòu)和時(shí)序安排。

　　同時(shí)，《規(guī)定》根據(jù)實(shí)踐中探索出的成功的經(jīng)驗(yàn)，提出城鄉(xiāng)土地利用應(yīng)體現(xiàn)布局優(yōu)化的原則，引導(dǎo)工業(yè)向開(kāi)發(fā)區(qū)集中、人口向城鎮(zhèn)集中、住宅向社區(qū)集中，推動(dòng)農(nóng)村人口向中心村、中心鎮(zhèn)集聚，產(chǎn)業(yè)向功能區(qū)集中，耕地向適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)集中。

　　在監(jiān)管與處罰上，國(guó)土部明確，縣級(jí)以上國(guó)土資源主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)與監(jiān)管，對(duì)建設(shè)用地批準(zhǔn)和供應(yīng)后開(kāi)發(fā)情況實(shí)行全程監(jiān)管，定期在門(mén)戶網(wǎng)站上公布相關(guān)情況，接受社會(huì)監(jiān)督。

　　省級(jí)國(guó)土資源主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)對(duì)節(jié)約集約用地的情況進(jìn)行監(jiān)督，依據(jù)法律法規(guī)對(duì)浪費(fèi)土地的行為和責(zé)任主體予以處理并公開(kāi)通報(bào)。

　　除出臺(tái)方向性規(guī)劃外，國(guó)土部圍繞土地出讓金，限制地方濫用土地優(yōu)惠政策招商引資。

　　《規(guī)定》第二十二條明確，經(jīng)營(yíng)性用地應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)拍賣(mài)掛牌的方式確定土地使用者和土地價(jià)格。各類有償使用的土地供應(yīng)不得低于國(guó)家規(guī)定的用地最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。禁止以土地?fù)Q項(xiàng)目、先征后返、補(bǔ)貼、獎(jiǎng)勵(lì)等形式變相的減免土地出讓價(jià)款。

　　據(jù)記者了解，近年來(lái)，由于住宅和商業(yè)用地升值空間大，受到開(kāi)發(fā)商追捧，因此出讓程序相對(duì)規(guī)范，圍繞土地出讓金減免的種種亂象往往發(fā)生在工業(yè)用地環(huán)節(jié)，特別是地方開(kāi)發(fā)區(qū)、經(jīng)濟(jì)園區(qū)招商引資時(shí)。

　　“投資企業(yè)意愿是低價(jià)拿地，為了吸引企業(yè)的投資，有些地方政府規(guī)避?chē)?guó)家土地政策，讓投資企業(yè)以明顯低于公正的市場(chǎng)價(jià)格拿到土地。”華北某市開(kāi)發(fā)區(qū)招商局人士告訴記者。

　　他說(shuō)，地方政府更看重經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，而地方政府能提供什么呢？無(wú)非是土地和稅收優(yōu)惠，企業(yè)未入駐前，稅收無(wú)從談起，對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)，廉價(jià)土地是最大的實(shí)惠。

　　這位地方招商局的人士表示，如果企業(yè)達(dá)到引資標(biāo)準(zhǔn)，不光是優(yōu)惠地價(jià)，有時(shí)甚至是零地價(jià)成交都可以。這主要看項(xiàng)目本身對(duì)于地方的吸引力。

　　在具體操作的細(xì)節(jié)上，他說(shuō)，有的企業(yè)先通過(guò)招拍掛方式以正常的價(jià)格取得土地使用權(quán)，政府再通過(guò)地方稅收返還、配套費(fèi)返還或其他財(cái)政補(bǔ)貼的方式，將土地價(jià)差返還給企業(yè)，有的則是對(duì)土地招拍掛價(jià)格與承諾地價(jià)之間的差價(jià)由地方財(cái)政直接支付給土地部門(mén)。

　　“先租后讓”或?yàn)榻鉀Q之道

　　利用土地優(yōu)惠政策作為“甜頭兒”吸引企業(yè)來(lái)屬地投資，地方政府看似是靈活使用資源撬動(dòng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，實(shí)則暗藏隱患。

　　有業(yè)內(nèi)人士指出，地方政府以低價(jià)土地招商引資，在前期征地過(guò)程中，必然要低價(jià)征收農(nóng)民的土地，并且地方政府在工業(yè)用地方面少收的出讓金，最終會(huì)通過(guò)住宅及商業(yè)用地彌補(bǔ)，繼而推高服務(wù)業(yè)和房地產(chǎn)價(jià)格，居民成為最終埋單者。

　　上述招商局的人士還指出，由于廉價(jià)地甚至零地價(jià)成為“潛規(guī)則”，一些會(huì)講故事的土地掮客們也發(fā)現(xiàn)了生財(cái)之道。“這些人往往會(huì)通過(guò)做假等方式描述一個(gè)很宏偉的項(xiàng)目，把自己包裝成很有實(shí)力的投資者，取得零地價(jià)土地后，再去其他地方融資，以土地和管理方式入股。”

　　他說(shuō)，這類掮客很快就會(huì)通過(guò)退股形式變現(xiàn)資金撤出，留下一個(gè)爛攤子給投資者和政府。

　　“禁止以土地?fù)Q項(xiàng)目”也是國(guó)土部此次《規(guī)定》明令禁止的另一種做法。有些地方政府為加快城市基礎(chǔ)設(shè)施和其他一些公共設(shè)施建設(shè)，會(huì)以向開(kāi)發(fā)商提供一定面積土地且往往是經(jīng)營(yíng)性土地的使用權(quán)為條件，向企業(yè)換取工程。

　　有審計(jì)署的人士稱，這看似是加快地方基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的做法，但不利于建立和規(guī)范正常的土地市場(chǎng)秩序，“以土地?fù)Q項(xiàng)目”出讓的土地價(jià)格往往明顯低于市場(chǎng)價(jià)格，會(huì)造成國(guó)有土地收益流失。

　　此外，由于換給開(kāi)發(fā)商的土地未繳納出讓金而直接換成了工程項(xiàng)目，也造成了這部分應(yīng)繳納出讓金的體外循環(huán)和固定資產(chǎn)投資脫離計(jì)劃控制。

　　“盡管變相減免土地出讓金做法將被禁止，但恐怕地方還是會(huì)想出其他辦法來(lái)。”上述地方招商局的人士說(shuō)。

　　國(guó)土部也“想”了一個(gè)辦法，《規(guī)定》二十三條稱，市、縣國(guó)土資源主管部門(mén)可以采取先出租后出讓、在法定最高年期內(nèi)實(shí)行縮短出讓年期等方式出讓土地。

　　安徽省會(huì)合肥市在今年4月1日已經(jīng)開(kāi)始這種“先租后讓”試點(diǎn)。其方案為，對(duì)先租后讓的，應(yīng)先確定租賃期(5年)、建設(shè)周期、稅收、就業(yè)等相關(guān)條件，經(jīng)市土地管理委員會(huì)批準(zhǔn)，一次性履行招拍掛程序。租賃期內(nèi)，年租金標(biāo)準(zhǔn)按當(dāng)年(即租金收取年)工業(yè)用地最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的5%收取。

　　而租賃期結(jié)束未達(dá)到建設(shè)、稅收、就業(yè)等相關(guān)條件的，土地予以無(wú)償收回。租賃期結(jié)束，達(dá)到建設(shè)、稅收、就業(yè)等相關(guān)條件并經(jīng)市土地管理委員會(huì)批準(zhǔn)，辦理出讓手續(xù)，出讓價(jià)格執(zhí)行當(dāng)年(即出讓手續(xù)辦理年)工業(yè)用地最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。

　　如有的地方政府在招商引資時(shí)，與企業(yè)簽訂投資協(xié)議，約定投資企業(yè)的投資規(guī)模，并承諾在企業(yè)投資達(dá)到相應(yīng)的投資規(guī)模后，地方政府保證企業(yè)的最低用地價(jià)格。

　　產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)研究專家周建成表示，“先租后讓”土地出讓方式無(wú)疑將遏制拿地-抵押貸款-開(kāi)發(fā)這種滾動(dòng)的模式。